基本は、金利の上昇局面では固定金利、金利の下降局面では変動金利を選択します。

金利は上昇を始めると短期間でかなりの水準に達してしまう場合もあるので、

低金利状況では固定金利を中心に住宅ローンを組むべきといえるのではないでしょうか。

固定金利型

返済期間終了まで金利が変わらないのが特徴。金利水準が低いときに利用すると

効果的です。途中金利が上がる段階金利タイプもあります。

変動金利型

変動金利型の住宅ローンは、短期プライムレートなどの市中金利の変化に連動して、

金利が変わっていきます。財形融資は５年に一度、民間ローンは半年に一度、

適用金利の見直しが行なわれます。返済額は５年間変わらず、その返済額の中で

元金と利息の割合が変更されます。また、返済額は、５年に一度、残高と返済期間に

応じて再計算されます。その際、大幅な上昇を避けるため、上昇分はそれまでの

返済額の25パーセント以内（財形融資は50パーセント以内）に抑えられます。

半年に一度、適用金利の見直しが行なわれる基準日は、4月1日と10月1日が一般的です。金利に変動があった場合、すでに借りている人の利息計算に反映されるのは

それぞれの基準日の３ヶ月後である７月と１月の返済分からとなります。

なお、金利優遇と称して、このように決められた基準の金利から、

さらに金利を割り引くサービスを行なっている金融機関もあります。

また、変動金利のリスクとして、急に金利が上昇する場合、

返済しても借金が減らないどころか、返しきれない利息が雪だるま式に膨らんでしまう

「未払利息」が発生することもありますので要注意です。

固定金利選択型

固定金利選択型も変動金利の一種で、当初一定期間の金利が固定されている

タイプのものです。一般的に固定期間は１年～２０年ぐらいまでありますが、

２年固定、３年固定、５年固定、１０年固定の取り扱いが多くなっています。

固定金利期間があけると、その時点の金利が適用になり、返済額も再計算されます。

ただし、新返済額には、変動金利のようなそれまでの返済額の１.２５倍という

歯止めがありません。金利が高いとそのまま返済額に反映されることになります。

したがって、将来の返済額が４０～５０％も急に増えるというリスクも

ありえますのでご注意ください。

固定期間終了後の金利については、

  1. 一定期間ごとに固定金利選択型と変動金利型のいずれかを選べるが、

いったん変動金利を選択すると以降は固定金利への変更はできないもの。

  1. 一定期間ごとに固定金利選択型と変動金利型のいずれかを選べることができ、

変動金利型から固定金利選択型への変更も可能なもの。

  1. 借入時に変動金利型を選んだ場合も、途中いつでも固定金利選択型に変更でき、

その後は一定期間ごとに固定金利選択型と変動金利型のいずれかを選べるものなど、

その取扱いは様々です。

一言で住宅ローンといいますが、いろいろな金利タイプがありますので

よくメリット・デメリットを理解して選んで下さい。